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Constituição
"Vou habitar um prédio novo e gostaria de organizar o condomínio. O que é necessário?"
Nos prédios novos, é preciso tratar de muita papelada para que a administração comece a funcionar em pleno.
Antes de constituir o condomínio, faça uma vistoria ao prédio, para ver se todas as obras estão concluídas: acabamentos no interior e exterior do edifício, arruamentos e passeios, etc. Veja também se os equipamentos do prédio estão em bom estado e funcionam (elevadores e sistema de remoção de lixos, entre outros).
Para constituir o condomínio, tem de pedir ao construtor ou ao agente imobiliário alguns documentos: ficha técnica da habitação, título constitutivo, licença camarária, projecto do imóvel ou loteamento, regulamento (se existir e não estiver integrado no título constitutivo), contratos de carácter duradouro, como o de manutenção do elevador, orçamento e relatório e contas e licença de funcionamento do elevador.
Para gerir bem o dinheiro dos moradores, convém abrir duas contas em nome do condomínio. Uma, à ordem, para pagar as despesas correntes (electricidade, água, limpeza, etc.). Outra, de poupança, para depositar o fundo comum de reserva (poupança-condomínio, por exemplo)
Assembleia de condóminos
"Não pude estar presente na reunião de condóminos onde foi decidida a possibilidade de alguns moradores fecharem as varandas, transformando-as em marquises. Ainda vou a tempo de contrariar esta deliberação da assembleia?"
Todos os anos, logo na primeira quinzena de Janeiro, o administrador deve convocar os condóminos para uma assembleia. Em causa, está a aprovação das contas do ano anterior e do orçamento para o seguinte. Mas outros assuntos são também possíveis. Acontece que, algum tempo depois destas reuniões, por vezes, há condóminos que não estiveram presentes e que pretendem alterar as decisões. Em certos casos, a lei confere-lhes essa possibilidade; noutros, não.
Nem tudo está perdido
Mesmo que as decisões exijam unanimidade, é possível aprová-las se comparecerem, pelo menos, os representantes de dois terços do prédio. Ou seja, oito condóminos, se o prédio tiver 12 fracções.
Mas quem faltou ainda vai a tempo de agir. Estas decisões têm de ser comunicadas a todos os condóminos no prazo de 30 dias a contar da sua aprovação e registo no livro de actas. Os que não estiveram presentes têm 90 dias para comunicar por escrito (de preferência, através de carta registada, com aviso de recepção) se as aceitam ou não. Rejeitando-as, ficam sem efeito, dado que exigiam unanimidade. Quem não responder no prazo presume-se que concorda.
Mesmo que falte algum condómino, as decisões que não exigem unanimidade podem ser aprovadas sem problemas. Basta que seja respeitado o quórum (ver quadro). Não havendo quórum, em segunda convocatória, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor do imóvel.
Fazer respeitar as regras
Se for tomada uma decisão contrária ao regulamento ou à lei, tanto os ausentes, como os presentes que votaram contra, podem alterá-la. No prazo de 10 dias, devem pedir ao administrador que convoque uma assembleia extraordinária. Os presentes contam o prazo a partir da decisão e os ausentes da data em que a deliberação lhes é comunicada.
Na nova reunião, é possível anular a decisão. Em alternativa ou em simultâneo, os interessados podem expor o caso a um centro de arbitragem, tendo 30 dias para o efeito. Mas, como estes centros são caros (os custos podem chegar aos € 1500), devem ser ponderados para questões que envolvam montantes elevados (por exemplo, obras).
Se nada disto resultar, os condóminos que não tenham aprovado a decisão ainda podem propor uma acção em tribunal ou num julgado de paz, nos 20 dias posteriores à assembleia extraordinária. Caso esta não tenha ocorrido, o prazo passa a ser de 60 dias a contar da decisão.
Passar uma procuração
Quando um condómino sabe que não pode assistir a uma assembleia, e sobretudo se estiverem em causa decisões importantes, o ideal é nomear um procurador que o represente. Para o efeito, deverá redigir uma procuração e especificar o sentido do voto para cada assunto. A divulgação da ordem de trabalhos antes da reunião permite-lhe saber quais as matérias a discutir.
Uma procuração é a forma legalmente reconhecida de o condómino se fazer representar nas assembleias em que não possa estar presente. É de grande utilidade, tanto para o interessado, como para os outros condóminos, pois permite viabilizar tomadas de decisão que, de outra forma, se poderiam arrastar durante bastante tempo.
Existem dois modelos de procuração possíveis: um duradouro, para situações em que o condómino, por ausência permanente ou outro tipo de impedimento, concede a alguém a capacidade de o representar em todas as reuniões; e outro adequado para uma só reunião da assembleia (ver nos Documentos adicionais).
"Vou habitar um prédio novo e gostaria de organizar o condomínio. O que é necessário?"
Nos prédios novos, é preciso tratar de muita papelada para que a administração comece a funcionar em pleno.
Antes de constituir o condomínio, faça uma vistoria ao prédio, para ver se todas as obras estão concluídas: acabamentos no interior e exterior do edifício, arruamentos e passeios, etc. Veja também se os equipamentos do prédio estão em bom estado e funcionam (elevadores e sistema de remoção de lixos, entre outros).
Para constituir o condomínio, tem de pedir ao construtor ou ao agente imobiliário alguns documentos: ficha técnica da habitação, título constitutivo, licença camarária, projecto do imóvel ou loteamento, regulamento (se existir e não estiver integrado no título constitutivo), contratos de carácter duradouro, como o de manutenção do elevador, orçamento e relatório e contas e licença de funcionamento do elevador.
Para gerir bem o dinheiro dos moradores, convém abrir duas contas em nome do condomínio. Uma, à ordem, para pagar as despesas correntes (electricidade, água, limpeza, etc.). Outra, de poupança, para depositar o fundo comum de reserva (poupança-condomínio, por exemplo)
Assembleia de condóminos
"Não pude estar presente na reunião de condóminos onde foi decidida a possibilidade de alguns moradores fecharem as varandas, transformando-as em marquises. Ainda vou a tempo de contrariar esta deliberação da assembleia?"
Todos os anos, logo na primeira quinzena de Janeiro, o administrador deve convocar os condóminos para uma assembleia. Em causa, está a aprovação das contas do ano anterior e do orçamento para o seguinte. Mas outros assuntos são também possíveis. Acontece que, algum tempo depois destas reuniões, por vezes, há condóminos que não estiveram presentes e que pretendem alterar as decisões. Em certos casos, a lei confere-lhes essa possibilidade; noutros, não.
Nem tudo está perdido
Mesmo que as decisões exijam unanimidade, é possível aprová-las se comparecerem, pelo menos, os representantes de dois terços do prédio. Ou seja, oito condóminos, se o prédio tiver 12 fracções.
Mas quem faltou ainda vai a tempo de agir. Estas decisões têm de ser comunicadas a todos os condóminos no prazo de 30 dias a contar da sua aprovação e registo no livro de actas. Os que não estiveram presentes têm 90 dias para comunicar por escrito (de preferência, através de carta registada, com aviso de recepção) se as aceitam ou não. Rejeitando-as, ficam sem efeito, dado que exigiam unanimidade. Quem não responder no prazo presume-se que concorda.
Mesmo que falte algum condómino, as decisões que não exigem unanimidade podem ser aprovadas sem problemas. Basta que seja respeitado o quórum (ver quadro). Não havendo quórum, em segunda convocatória, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor do imóvel.
Fazer respeitar as regras
Se for tomada uma decisão contrária ao regulamento ou à lei, tanto os ausentes, como os presentes que votaram contra, podem alterá-la. No prazo de 10 dias, devem pedir ao administrador que convoque uma assembleia extraordinária. Os presentes contam o prazo a partir da decisão e os ausentes da data em que a deliberação lhes é comunicada.
Na nova reunião, é possível anular a decisão. Em alternativa ou em simultâneo, os interessados podem expor o caso a um centro de arbitragem, tendo 30 dias para o efeito. Mas, como estes centros são caros (os custos podem chegar aos € 1500), devem ser ponderados para questões que envolvam montantes elevados (por exemplo, obras).
Se nada disto resultar, os condóminos que não tenham aprovado a decisão ainda podem propor uma acção em tribunal ou num julgado de paz, nos 20 dias posteriores à assembleia extraordinária. Caso esta não tenha ocorrido, o prazo passa a ser de 60 dias a contar da decisão.
Passar uma procuração
Quando um condómino sabe que não pode assistir a uma assembleia, e sobretudo se estiverem em causa decisões importantes, o ideal é nomear um procurador que o represente. Para o efeito, deverá redigir uma procuração e especificar o sentido do voto para cada assunto. A divulgação da ordem de trabalhos antes da reunião permite-lhe saber quais as matérias a discutir.
Uma procuração é a forma legalmente reconhecida de o condómino se fazer representar nas assembleias em que não possa estar presente. É de grande utilidade, tanto para o interessado, como para os outros condóminos, pois permite viabilizar tomadas de decisão que, de outra forma, se poderiam arrastar durante bastante tempo.
Existem dois modelos de procuração possíveis: um duradouro, para situações em que o condómino, por ausência permanente ou outro tipo de impedimento, concede a alguém a capacidade de o representar em todas as reuniões; e outro adequado para uma só reunião da assembleia (ver nos Documentos adicionais).