Para tentar esclarecer algumas coisas aqui fica a
POSIÇÃO DE PRINCÍPIOS
ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS
A - PRINCÍPIOS
A habitação é um direito social, consagrado na Declaração Universal dos Direitos Humanos e na Constituição da República Portuguesa.
O exercício deste direito implica, em primeiro lugar, a existência de habitação disponível, tanto privada como pública, com oferta suficiente em qualidade e preço, bem como um mercado de arrendamento activo e atractivo, tanto para os proprietários como para os potenciais arrendatários.
Em segundo lugar, o mercado de arrendamento implica para o arrendatário uma imprescindível estabilidade contratual em ordem a satisfazer a sua necessidade de habitação ou de instalações para actividades económicas, ou seja, com um inequívoco carácter de continuidade.
Mas sendo a habitação também uma actividade económica, no que respeita ao arrendamento importa estabelecer regras adequadas que assegurem a sua rentabilidade, cabendo ao Estado o estabelecimento dessas regras em conformidade com a sua função reguladora.
Essas regras devem ainda permitir e proporcionar o estabelecimento dos necessários laços de confiança entre quem fornece o serviço, os proprietários, e entre quem o utiliza, os arrendatários.
A legislação aplicável deve conter mecanismos simples, claros e objectivos que permitam e proporcionem aos cidadãos a concretização deste direito em conformidade com as suas necessidades.
Pelo que importa que o Estado defina e execute uma intervenção clara e eficaz conducente a garantir:
A estabilidade e durabilidade dos contratos de arrendamento;
A dinâmica do mercado de arrendamento;
O investimento público em habitação social que satisfaça a necessidade de alojamento das camadas da população mais carenciadas e desfavorecidas;
A fiscalização regular e competente das condições de habitabilidade e de utilização dos prédios em geral, e dos destinados a arrendamento em particular;
O apoio aos proprietários na reabilitação do património urbano através de medidas administrativas e financeiras, e a definição do respectivo uso após a reabilitação;
O apoio aos grupos populacionais com particularidades, caso das pessoas com deficiência, os idosos, etc.;
O apoio a organizações e entidades de natureza social;
A definição de uma política fiscal e a cobrança de impostos resultantes da utilização do património urbano, ou resultantes de agravamentos a aplicar quando o património não é utilizado.
B - PRESSUPOSTOS
É entendimento da AIL que a actual legislação sobre o arrendamento é, genericamente, clara e suficiente, não sendo constritora do mercado de arrendamento conforme alguns pretendem fazer crer. De facto, a liberalização legislativa já se concretizou em 1990 ao serem introduzidos os contratos de duração limitada a cinco anos, renováveis por períodos de três anos.
Quanto ao valor das rendas importa ter presente que o seu congelamento apenas se verificou nos concelhos de Lisboa e Porto até 1974, e no resto do país entre 1974 e 1980, ano em que foi publicada nova legislação que introduziu os contratos de renda condicionada e de renda livre, actualizados anualmente de acordo com coeficientes referenciados pela variação do índice de preços no consumidor. Em 1985 o Governo de então decretou uma actualização extraordinária das rendas dos contratos celebrados antes de 1980, passando a partir daí todos os contratos a serem actualizados anualmente.
Falar hoje de rendas congeladas é pois completa e absurdamente deslocado.
Mas não se pode deixar de ter presente que o valor das rendas pedido pelos senhorios, em qualquer momento, hoje como ontem, é um valor que ronda, ou é mesmo superior ao salário auferido por um dos membros da família, isto é, um valor altíssimo para o poder de compra da população. Aliás o mesmo acontece com o valor das prestações quando da aquisição de habitação.
Se se tiver em conta que o salário médio nacional ronda os 510/520 euros e que as rendas hoje pedidas são na generalidade superiores, não se devendo ignorar que em muitos casos ainda são necessárias obras a expensas dos arrendatários, o que demonstra o carácter especulativo que grassa no mercado da habitação.
Em conclusão, se o mercado de arrendamento não tem dinâmica, se não satisfaz as necessidades de procura, se a relação preço qualidade não é adequada, se existem milhares de fogos devolutos, isso não se deve nem ao valor das rendas nem à legislação do arrendamento. Deve-se à incapacidade de gestão e à negligência dos proprietários e da administração pública, à expectativa de especulação dos solos, em suma, à ausência de uma política de solos, de uma política de habitação, de uma política de planeamento e ordenamento do território rigorosa, sustentada e cumprida.
Por isso, para a AIL, a estabilidade contratual, no actual contexto do arrendamento em Portugal, passa por não se violar o princípio da boa fé e da liberdade negocial das partes, senhorio e inquilino, que em cada momento celebraram os respectivos contratos em conformidade com as regras vigentes. Não é, por isso, admissível ou aceitável toda e qualquer tentativa de alteração legislativa de carácter retroactivo que questione o conteúdo dos contratos de arrendamento actualmente celebrados e em vigor.
Igualmente não é aceitável questionar a transmissão do arrendamento, quer por morte do arrendatário, quer por cessão de posição contratual dos arrendamentos comerciais, industriais e de exercício de profissões liberais.
Por outro lado, as condições de habitabilidade existentes em muitos prédios são de notória insuficiência, quer porque não possuem os necessários índices de conforto actualmente exigidos, quer porque se encontram em estado de significativa degradação devido à negligência dos respectivos proprietários, tanto privados como públicos, o que impõe condicionantes evidentes a qualquer actualização do valor das respectivas rendas.
Embora se reconheça a existência de rendas de valor relativamente reduzido, reconhece-se também a existência de rendas de valor excessivo, e mesmo especulativo, pelo que uma eventual actualização extraordinária dos valores das rendas deverá necessariamente de ter em conta o ano do estabelecimento do respectivo contrato, bem como a eventual existência de actualizações por obras, transmissões, reavaliações, etc.,
De sublinhar, e sem qualquer dúvida, que a reabilitação urbana deverá ser um objectivo determinante da política de habitação, para o que se impõem medidas de apoio aos proprietários e aos inquilinos, considerando a sua diversidade, acompanhada de medidas fiscais incentivadoras.
Deste modo, no entendimento da AIL, qualquer alteração da legislação do arrendamento deve:
Manter a actual legislação para os contratos em vigor;
Garantir a estabilidade e segurança dos contratos de arrendamento, impondo um período contratual mínimo e assegure a sua continuidade;
Tipificar as condições de denúncia dos contratos, restringindo-as;
Garantir a transmissão do arrendamento por morte do arrendatário;
Garantir a cessão de posição contratual dos arrendamentos comerciais, industriais e de exercício de profissão liberal;
Manter o direito de preferência dos arrendatários na venda do local arrendado;
Admitir uma eventual actualização extraordinária das rendas referentes aos contratos celebrados antes de 1980, desde que:
7.1. Se considere a actualização extraordinária efectuada em 1985;
7.2. Não tenham sido objecto de actualização pela realização de obras, transmissão do arrendamento, ou outra razão;
7.3. Se estabeleça um limite de aumento do valor das rendas e um escalonamento para a sua aplicação, num período mínimo de 10 anos;
7.4. Se efectue a actualização extraordinária das rendas só após a realização das obras nos prédios e a emissão pelo respectivo Município de um certificado de habitabilidade ou de utilização;
7.5. Se amortize nas rendas o valor das obras de conservação ordinária ou de reparação efectuadas pelos arrendatários e que deveriam ter sido realizadas pelos proprietários;
7.6. Se estabeleçam subsídios de renda que apoiem de facto as famílias de menores rendimentos, independentemente da idade do titular do arrendamento e do número de membros do agregado familiar;
7.7. Se estabeleçam apoios às organizações, associações e entidades de natureza social, resultantes da actualização das rendas;
Tomar medidas efectivas no plano judicial em ordem a resolver com celeridade os conflitos com origem em incumprimentos, tanto por parte dos proprietários como por parte dos arrendatários;
Mas a problemática da habitação não se cinge ao arrendamento. É bem mais vasta, pelo que a AIL entende que se devem tomar medidas para:
Desenvolver um parque habitacional público de modo a proporcionar habitação às famílias com menores rendimentos, assim como também possa prover as necessidades dos imigrantes;
Agravar o IMI sobre os fogos devolutos e degradados;
Reduzir o IMI sobre o fogos quando arrendados, desde que possuam o competente certificado de habitabilidade ou utilização, tendo em conta que este rendimento é taxado em sede de IRS ou IRC;
Tributar os rendimentos resultantes das rendas de forma autónoma e mais favorável em sede de IRS e de IRC;
Criar, em particular nas principais cidades, bolsas de prédios destinados a arrendamento a jovens, e a indivíduos ou famílias com estadas de curta duração;
Conter os licenciamentos de novas construções, designadamente nas regiões e municípios onde claramente existam excessos, incentivando a aplicação de importantes recursos financeiros na reabilitação;
Constituir, no âmbito municipal, um registo dos prédios e outras edificações destinados ao arrendamento, não sendo permitida a sua utilização para este fim sem esse registo;
Cometer às Câmaras Municipais, como entidades gestoras do território, a intervenção na área do arrendamento, fiscalizando a execução e o cumprimento das normas legais, em particular no respeitante ao registo para uso e à certificação de habitabilidade ou utilização.
Assim, e em conformidade com os princípios e pressupostos enunciados, a AIL entende que qualquer alteração à legislação do arrendamento e da reabilitação urbana deve:
1 - SOBRE OS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
Considerar para os novos contratos de arrendamento de duração limitada um período mínimo de 5 anos de durabilidade dos contratos para habitação e de 10 anos para os diversos fins não habitacionais, e garantir a sua continuidade por períodos mínimos de 3 e de 5 anos, respectivamente, se as partes outro superior não acordarem;
Enumerar taxativa e restritivamente as situações e as regras em que o proprietário possa denunciar o contrato;
Garantir a transmissão do arrendamento para cônjuges ou descendentes em linha directa quando vivam em comunhão com o titular do arrendamento;
Garantir o direito de preferência dos arrendatários em caso de venda do local arrendado;
Garantir condições próprias para arrendatários com deficiência ou com pessoas com deficiência no agregado familiar;
Garantir a cessão de posição dos arrendamentos comerciais, industriais e de exercício de profissão liberar;
Considerar ainda diferenciações nos períodos mínimos contratuais para os contratos não habitacionais tendo em conta as especificidades das actividades económicas ou sociais, devendo ter em conta a legislação específica reguladora dessas actividades;
Penalizar quem, fazendo uso da faculdade de denúncia, não aplicar o fim que alegou;
Constituir, no âmbito municipal, um registo dos prédios e fogos destinados ao arrendamento não sendo permitida a sua utilização sem esse registo.
2 - SOBRE AS RENDAS
No quadro de uma eventual actualização extraordinária das rendas, fixar um tecto e estabelecer a sua aplicação escalonada, num período mínimo de 10 anos para os arrendamentos anteriores a 1980, quer sejam habitacionais ou para outros fins;
Excluir da eventual actualização extraordinária das rendas os contratos de arrendamento celebrados nos regimes estabelecidos após 1980 e 1990, porquanto as respectivas rendas foram actualizadas anualmente desde a sua celebração;
A eventual actualização das rendas só deve ser aplicada após a realização das obras de conservação no prédio, nos casos em que necessite, e/ou tenha a respectiva certificação de habitabilidade ou utilização;
Ressarcir o valor das obras realizadas pelos arrendatários por desconto nas rendas, após a competente avaliação das mesmas.
3 - SOBRE OS SUBSÍDIOS E APOIOS
Estabelecer, um regime de subsídios que apoie as famílias de menores rendimentos, podendo esses subsídios serem atribuídos aos proprietários;
Estabelecer mecanismos expeditos em ordem a conceder e liquidar aqueles subsídios com brevidade.
Afectar ao INH a concessão e o controle dos subsídios de renda resultantes de uma eventual actualização extraordinária das rendas, dotando-o dos meios e orçamento adequados para o efeito;
Estabelecer apoios a entidades arrendatárias de natureza social (solidariedade, religiosa, ensino, cooperativa, associativa, cultural, recreativa, desportiva, sindical, etc.) resultante de eventual actualização extraordinária das rendas.
4 - SOBRE AS OBRAS DE CONSERVAÇÃO
Manter um período de 8 em 8 anos para a obrigatoriedade da realização de obras de conservação ordinária nos prédios arrendados, sem que tal se reflicta nas rendas;
Consagrar a obrigatoriedade de os proprietários realizarem com brevidade as obras de reparação necessárias quando se verifiquem problemas no funcionamento das estruturas do prédio (coberturas, fachadas, empenas, redes de águas, esgotos e electricidade, escadas, elevadores, e outras), sem que tal se reflicta nas rendas;
Suspender, aos proprietários particulares ou públicos, o recebimento das rendas quando não procedam à realização das obras de conservação e reparação, e até à sua concretização, após vistoria, efectuando o arrendatário o pagamento das rendas devidas no respectivo período através de depósito em instituição de crédito;
Consagrar a obrigatoriedade de registar na “ficha do prédio” todas as intervenções efectuadas, bem como dos técnicos responsáveis.
5 - SOBRE A REABILITAÇÃO
Redefinir os programas de apoio à recuperação e reabilitação urbanas, tornando-os mais simples e acessíveis;
Fazer intervir os arrendatários, directamente ou por representação associativa ou outra, na fiscalização da reabilitação dos prédios em que sejam inquilinos;
Fazer aplicar a legislação sobre as pessoas com deficiência;
Definir um período mínimo (12 a 15 anos) em que os prédios reabilitados com financiamento público não possam ser alienados, sendo obrigatório o registo do ónus na respectiva Conservatória Predial;
Agravar o IMI, de forma progressiva, a quem não reabilite e mantenha prédios degradados e devolutos por um período superior a um ano;
Aditar à “ficha do prédio” os registos das intervenções efectuadas
6 - SOBRE A FISCALIZAÇÃO
Consagrar a obrigatoriedade de fiscalização regular e efectiva dos prédios destinados a arrendamento;
Definir medidas com vista a melhorar a qualidade, a competência e a eficácia da fiscalização;
Fazer intervir na fiscalização além dos Municípios, outras entidades, públicas ou privadas;
Aditar à “ficha do prédio” os registos das fiscalizações efectuadas.
7 - SOBRE A CERTIFICAÇÃO
Criar um mecanismo de certificação de “habitabilidade e/ou de utilização” dos prédios a ser aplicado no âmbito dos Municípios;
Criar meios financeiros que suportem os custos da fiscalização com vista à certificação no âmbito da reabilitação urbana;
Criar mecanismos de impedimento de utilização de prédios que não possuam a competente certificação.
8 - SOBRE A FISCALIDADE
Agravar em sede de IMI, por exemplo em mais 50%, os fogos degradados e arrendados, enquanto não reabilitados;
Agravar em sede de IMI, por exemplo até 10 vezes o seu valor a aplicar progressivamente num período de 5 anos, os fogos devolutos há mais de 1 ano;
Agravar em sede de IMI os prédios e fogos impedidos de serem utilizados por ausência de certificação;
Reduzir o IMI dos fogos arrendados devidamente certificados nas suas condições de habitabilidade ou de utilização em, por exemplo, 50%;
Tratar em sede de IRS e de IRC, autonomamente e de forma mais favorável, o rendimento de rendas;
9 - SOBRE A JUSTIÇA
Considerar na lei uma igualdade de direitos e deveres das partes, proprietários e arrendatários, com penalizações para ambos em caso de incumprimento;
Constituir mecanismos que permitam resolver em tempo útil os eventuais diferendos, podendo passar pelo alargamento das competências dos Centros de Arbitragem existentes e/ou criando outros;
Ponderar a constituição de tribunais especializados que deliberem sobre os conflitos do arrendamento em tempo útil.
10 - SOBRE O PLANEAMENTO E ORDENAMENTO DO TERRITÓRIO
Definir uma política nacional de planeamento e ordenamento do território que obrigue a Administração Pública, por um lado, e os agentes económicos, por outro, a um uso racional do território e dos seus recursos.
Definir uma política de solos que contribua para impedir a especulação imobiliária.
P.S. Espero pois que com o devido recurso ao Tribunal da Relação que a tua vizinha ultrapasse a situação.
Um abraço.
Tin.
