billshcot
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Leia aqui a resposta dos advogados da Área de Prática de Direito Imobiliário da PLMJ a quatro dúvidas dos leitores do Económico sobre a nova lei das rendas.
Pergunta
Gostaria de saber como é considerado o agregado familiar para o aumento das rendas. O meu exemplo. Tenho uma Avô que tem 95 anos, que tem o contrato em nome dela e ganha de reforma 254€ líquidos. Tem um filho que vive lá com a esposa, ganham 1100€ líquidos mas fazem vidas separadas da minha avó. A casa esta muito degradada. A renda actual é 74€. O senhorio enviou o aumento de renda para 1000€. O Agregado é só a minha avô ou os 3?
Resposta
Nos termos da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto que alterou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o Governo ficou incumbido de, no prazo de 90 dias, adaptar a legislação complementar ao NRAU às novas alterações introduzidas, nesta se incluindo o Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto, que aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido (RABC) e a atribuição do subsídio de renda.
Ora, o supra referido diploma que aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda, ainda não foi adaptado às alterações introduzidas ao NRAU. Não obstante, e nos termos da actual redacção do Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto, por agregado familiar deverá entender-se, em cada ano, o conjunto de pessoas constituído pelo arrendatário e os dependentes a seu cargo, bem como pelas seguintes pessoas que com ele vivam em comunhão de habitação: (i) cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens e os seus dependentes; (ii) cônjuge ou ex-cônjuge, respectivamente nos casos de separação judicial de pessoas e bens ou de declaração de nulidade, anulação ou dissolução do casamento, e os dependentes a seu cargo; (iii) pessoa que com o arrendatário viva em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado, e os seus dependentes; (iii) ascendentes do arrendatário, do seu cônjuge ou de pessoa que com ele viva em união de facto há mais de dois anos.
Por outro lado, nos termos do Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto, consideram-se dependentes: (i) os filhos, adoptados e enteados menores não emancipados, bem como os menores sob tutela; (ii) os filhos, adoptados e enteados maiores, bem como aqueles que até à maioridade estiveram sujeitos à tutela de qualquer dos sujeitos a quem incumbe a direcção do agregado familiar, que, não tendo mais de 25 anos e não auferindo anualmente rendimentos superiores à retribuição mínima mensal garantida, frequentem o 11º ou 12º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior; (iii) os filhos, adoptados, enteados e os sujeitos a tutela, maiores, inaptos para o trabalho e para angariar meios de subsistência, quando não aufiram rendimentos superiores à retribuição mínima mensal garantida; e (iv) os ascendentes cujo rendimento mensal seja inferior à retribuição mínima mensal garantida.
Assim, de acordo com as informações disponibilizadas pelo leitor e à luz do conceito de agregado familiar previsto no Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto (ressalvadas as alterações que o mesmo venha a sofrer e que possam vir a alterar o mesmo), o agregado familiar, neste caso concreto, é apenas composto pelo arrendatário.
De notar que na resposta à senhoria deverá ser feita referência à idade da arrendatária e aos rendimentos da mesma por forma a evitar, por uma lado, a transição do contrato de arrendamento para o NRAU (mantendo, consequentemente, o seu carácter vinculístico) e por outro, o aumento da renda para o valor proposto (devendo esta ficar limitada a 10% do RABC da arrendatária).
Pergunta
Na nova lei do arrendamento, o senhorio fica obrigado ao envio da declaração anual de rendas recebidas? Em caso afirmativo, qual o prazo limite? A actualização da renda é feita na data de renovação anual do contrato ou no mês de Janeiro de cada ano? O aumento tem por base a inflação ou percentagem definida governamentalmente?
Resposta
A Portaria 240/2012, de 10 de Agosto, publicada no âmbito da avaliação geral de prédios urbanos, veio consagrar um regime especial para os prédios ou partes de prédio urbanos abrangidos pela avaliação geral que estejam arrendados por contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321 -B/90, de 15 de Outubro, ou por contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do Decreto -Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Ora, nestes casos, sempre que o resultado da avaliação geral for superior ao valor que resultar da capitalização da renda anual através da aplicação do factor 15, será este último o valor patrimonial tributário relevante para efeitos, exclusivamente, da liquidação do IMI pelo senhorio.
Este regime visa assim permitir que, senhorios proprietários de imóveis com valor patrimonial tributário elevado, mas que, arrendem o mesmo por um valor diminuto, suportem um IMI proporcional ao valor da renda recebida e não por referência ao valor patrimonial tributário do imóvel.
Sem prejuízo do supra referido, fazemos notar que, por um lado, este regime não é imperativo, ficando na disponibilidade do Senhorio prevalecer-se do mesmo e, por outro, por forma a poder beneficiar do mesmo o Senhorio deverá ter apresentado, até ao dia 31 de Outubro de 2012, o modelo oficial de participação de rendas previsto na supra referida Portaria, devidamente instruído com todos os elementos solicitados e fazendo prova da antiguidade do arrendamento.
No que se refere à actualização da renda, a mesma deverá ocorrer na data contratualmente estabelecida para o efeito (a menos que se trate de actualização de rendas no âmbito do processo especial de actualização de rendas, nos termos do qual a renda actualizada será devida no segundo mês após a conclusão do processo de actualização, excepto se do próprio processo de actualização resultar acordo diferente). Em regra a actualização poderá ocorrer um ano após o início de vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a anterior actualização. Relativamente ao critério utilizado em geral para o aumento da renda, deverá ser aplicável o critério contratualmente acordado entre as Partes sendo que, na falta deste, a renda será actualizada de acordo com os coeficientes de actualização publicados pelo Governo (que corresponde ao resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondentes aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis a 31 de Agosto, apurado pelo INE).
Pergunta
Uma vez que ainda não foi promulgada a legislação relativa ao RABC, sendo que a minha inquilina vai precisar dessa informação e além disso tem mais de 65 anos, posso ou não enviar-lhe a carta desde já? Há alguma minuta para essa carta, como havia no caso da lei 6/2006? Caso haja podem indicar qual? Se não houver, é necessário mencionar na carta as condições dos artigos 35º e 36º? A renda após actualização, vai ficar fixa durante os cinco, sem aumentos anuais?
Resposta
Sem prejuízo de o diploma referente ao rendimento anual bruto corrigido ("RABC") se encontrar ainda pendente de publicação, o senhorio poderá, desde já, desencadear o mecanismo de transição de contrato de arrendamento para o Novo Regime de Arrendamento Urbano ("NRAU") e de actualização de renda.
Neste contexto, caso o arrendatário venha a invocar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais ("RMNA"), não lhe sendo ainda possível juntar à sua resposta documento comprovativo emitido pelo serviço de finanças competente do qual conste o valor do RABC do seu agregado familiar, poderá juntar documento comprovativo de o mesmo já ter sido requerido, remetendo posteriormente o referido documento ao senhorio, no prazo máximo de 15 dias após a sua obtenção.
A respeito do mecanismo acima referido e não obstante estabelecer determinadas menções obrigatórias (o senhorio deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos), a lei não impõe nenhum modelo de comunicação a enviar pelo senhorio nem o obriga a invocar desde logo as circunstâncias referidas nos artigos 35.º e 36.º do NRAU, i.e., o facto de o RABC do agregado familiar do arrendatário ser inferior a cinco RMNA ou de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (cuja alegação e prova é da responsabilidade do arrendatário).
Tais circunstâncias, se aplicáveis, deverão ser invocadas pelo arrendatário, designadamente para efeitos de limitação do valor de actualização da renda. De facto, nessas situações, no que à renda diz respeito, durante o período de 5 anos, haverá um limite máximo do respectivo valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (de acordo com a avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis). Por outro lado, e no caso em que o RABC do agregado familiar do arrendatário seja inferior a cinco RMNA, durante o mesmo período e até aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social, a renda não poderá ultrapassar um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário, limite esse que será de 17% ou 10% do RABC, consoante o rendimento do agregado familiar seja inferior a EUR 1.500,00 ou a EUR 500,00 mensais. De todo o modo, se os valores aqui referidos forem inferiores ao que resultaria da aplicação do coeficiente de actualização anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado no Diário da República até 30 de Outubro de cada ano, será este o mecanismo de actualização aplicável.
Por último, assinale-se que, caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, durante o referido período de 5 anos o valor actualizado da renda corresponde ao valor da primeira renda (a qual será devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação com o respectivo valor).
Pergunta
Gostaria que me esclarecessem se uma renda de um espaço comercial, iniciada contratualmente a partir de Agosto de 1993, pode ser aumentada. Em caso afirmativo, gostaria que me indicassem em que condições e quais os distintos passos necessários para proceder a esse mesmo aumento.
Resposta
O novo mecanismo de actualização de renda e transição de contratos de arrendamento antigos para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, introduzido pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, com entrada em vigor a 12 de Novembro de 2012, aplica-se, efectivamente, aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigo do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro (ou seja, celebrados antes de 5 de Outubro de 1995).
Tal mecanismo depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, devendo ainda indicar o valor do locado, avaliado nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e disponibilizar cópia da caderneta predial urbana.
Por seu turno e após recepção da referida comunicação, o arrendatário terá um prazo de 30 dias para responder ao senhorio, podendo (i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo propondo um novo valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou (iv) denunciar o contrato de arrendamento.
A falta de reposta do arrendatário valerá como aceitação da renda, bem como do tipo e duração de contrato propostos pelo senhorio, sendo que no silêncio ou na falta de acordo das partes quanto ao tipo ou duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
No caso de o arrendatário se opor ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da reposta do arrendatário, deverá comunicar ao arrendatário se aceita ou não a contra proposta apresentada, podendo, caso não aceite (i) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário (esta indemnização será agravada para o dobro ou em 50%, se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente) ou (ii) actualizar a renda com o limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI, considerando-se o arrendamento como tendo sido celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
Por outro lado, e sendo caso disso, o arrendatário pode invocar (juntando anualmente documento que o comprove), que no local arrendado existe:
(i) estabelecimento comercial aberto ao público com a natureza de microentidade, i.e., empresa que não ultrapasse, à data do balanço, 2 dos seguintes limites: (a) Total do balanço: € 500 000; (b) Volume de negócios líquido: € 500 000; (c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco,
(ii) sede de associação privada sem fins lucrativos dedicada à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal; ou
(iii) casa fruída por república de estudantes.
Em qualquer destes casos, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção pelo senhorio, da resposta do arrendatário. Por outro lado, durante o período de 5 anos, o valor da renda terá como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado, de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI (salvo se tal valor for inferior ao que resultaria da aplicação do coeficiente de actualização anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado no Diário da República até 30 de Outubro de cada ano, caso em será este o mecanismo de actualização aplicável).
de
Pergunta
Gostaria de saber como é considerado o agregado familiar para o aumento das rendas. O meu exemplo. Tenho uma Avô que tem 95 anos, que tem o contrato em nome dela e ganha de reforma 254€ líquidos. Tem um filho que vive lá com a esposa, ganham 1100€ líquidos mas fazem vidas separadas da minha avó. A casa esta muito degradada. A renda actual é 74€. O senhorio enviou o aumento de renda para 1000€. O Agregado é só a minha avô ou os 3?
Resposta
Nos termos da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto que alterou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o Governo ficou incumbido de, no prazo de 90 dias, adaptar a legislação complementar ao NRAU às novas alterações introduzidas, nesta se incluindo o Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto, que aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido (RABC) e a atribuição do subsídio de renda.
Ora, o supra referido diploma que aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda, ainda não foi adaptado às alterações introduzidas ao NRAU. Não obstante, e nos termos da actual redacção do Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto, por agregado familiar deverá entender-se, em cada ano, o conjunto de pessoas constituído pelo arrendatário e os dependentes a seu cargo, bem como pelas seguintes pessoas que com ele vivam em comunhão de habitação: (i) cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens e os seus dependentes; (ii) cônjuge ou ex-cônjuge, respectivamente nos casos de separação judicial de pessoas e bens ou de declaração de nulidade, anulação ou dissolução do casamento, e os dependentes a seu cargo; (iii) pessoa que com o arrendatário viva em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado, e os seus dependentes; (iii) ascendentes do arrendatário, do seu cônjuge ou de pessoa que com ele viva em união de facto há mais de dois anos.
Por outro lado, nos termos do Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto, consideram-se dependentes: (i) os filhos, adoptados e enteados menores não emancipados, bem como os menores sob tutela; (ii) os filhos, adoptados e enteados maiores, bem como aqueles que até à maioridade estiveram sujeitos à tutela de qualquer dos sujeitos a quem incumbe a direcção do agregado familiar, que, não tendo mais de 25 anos e não auferindo anualmente rendimentos superiores à retribuição mínima mensal garantida, frequentem o 11º ou 12º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior; (iii) os filhos, adoptados, enteados e os sujeitos a tutela, maiores, inaptos para o trabalho e para angariar meios de subsistência, quando não aufiram rendimentos superiores à retribuição mínima mensal garantida; e (iv) os ascendentes cujo rendimento mensal seja inferior à retribuição mínima mensal garantida.
Assim, de acordo com as informações disponibilizadas pelo leitor e à luz do conceito de agregado familiar previsto no Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto (ressalvadas as alterações que o mesmo venha a sofrer e que possam vir a alterar o mesmo), o agregado familiar, neste caso concreto, é apenas composto pelo arrendatário.
De notar que na resposta à senhoria deverá ser feita referência à idade da arrendatária e aos rendimentos da mesma por forma a evitar, por uma lado, a transição do contrato de arrendamento para o NRAU (mantendo, consequentemente, o seu carácter vinculístico) e por outro, o aumento da renda para o valor proposto (devendo esta ficar limitada a 10% do RABC da arrendatária).
Pergunta
Na nova lei do arrendamento, o senhorio fica obrigado ao envio da declaração anual de rendas recebidas? Em caso afirmativo, qual o prazo limite? A actualização da renda é feita na data de renovação anual do contrato ou no mês de Janeiro de cada ano? O aumento tem por base a inflação ou percentagem definida governamentalmente?
Resposta
A Portaria 240/2012, de 10 de Agosto, publicada no âmbito da avaliação geral de prédios urbanos, veio consagrar um regime especial para os prédios ou partes de prédio urbanos abrangidos pela avaliação geral que estejam arrendados por contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321 -B/90, de 15 de Outubro, ou por contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do Decreto -Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Ora, nestes casos, sempre que o resultado da avaliação geral for superior ao valor que resultar da capitalização da renda anual através da aplicação do factor 15, será este último o valor patrimonial tributário relevante para efeitos, exclusivamente, da liquidação do IMI pelo senhorio.
Este regime visa assim permitir que, senhorios proprietários de imóveis com valor patrimonial tributário elevado, mas que, arrendem o mesmo por um valor diminuto, suportem um IMI proporcional ao valor da renda recebida e não por referência ao valor patrimonial tributário do imóvel.
Sem prejuízo do supra referido, fazemos notar que, por um lado, este regime não é imperativo, ficando na disponibilidade do Senhorio prevalecer-se do mesmo e, por outro, por forma a poder beneficiar do mesmo o Senhorio deverá ter apresentado, até ao dia 31 de Outubro de 2012, o modelo oficial de participação de rendas previsto na supra referida Portaria, devidamente instruído com todos os elementos solicitados e fazendo prova da antiguidade do arrendamento.
No que se refere à actualização da renda, a mesma deverá ocorrer na data contratualmente estabelecida para o efeito (a menos que se trate de actualização de rendas no âmbito do processo especial de actualização de rendas, nos termos do qual a renda actualizada será devida no segundo mês após a conclusão do processo de actualização, excepto se do próprio processo de actualização resultar acordo diferente). Em regra a actualização poderá ocorrer um ano após o início de vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a anterior actualização. Relativamente ao critério utilizado em geral para o aumento da renda, deverá ser aplicável o critério contratualmente acordado entre as Partes sendo que, na falta deste, a renda será actualizada de acordo com os coeficientes de actualização publicados pelo Governo (que corresponde ao resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondentes aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis a 31 de Agosto, apurado pelo INE).
Pergunta
Uma vez que ainda não foi promulgada a legislação relativa ao RABC, sendo que a minha inquilina vai precisar dessa informação e além disso tem mais de 65 anos, posso ou não enviar-lhe a carta desde já? Há alguma minuta para essa carta, como havia no caso da lei 6/2006? Caso haja podem indicar qual? Se não houver, é necessário mencionar na carta as condições dos artigos 35º e 36º? A renda após actualização, vai ficar fixa durante os cinco, sem aumentos anuais?
Resposta
Sem prejuízo de o diploma referente ao rendimento anual bruto corrigido ("RABC") se encontrar ainda pendente de publicação, o senhorio poderá, desde já, desencadear o mecanismo de transição de contrato de arrendamento para o Novo Regime de Arrendamento Urbano ("NRAU") e de actualização de renda.
Neste contexto, caso o arrendatário venha a invocar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais ("RMNA"), não lhe sendo ainda possível juntar à sua resposta documento comprovativo emitido pelo serviço de finanças competente do qual conste o valor do RABC do seu agregado familiar, poderá juntar documento comprovativo de o mesmo já ter sido requerido, remetendo posteriormente o referido documento ao senhorio, no prazo máximo de 15 dias após a sua obtenção.
A respeito do mecanismo acima referido e não obstante estabelecer determinadas menções obrigatórias (o senhorio deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos), a lei não impõe nenhum modelo de comunicação a enviar pelo senhorio nem o obriga a invocar desde logo as circunstâncias referidas nos artigos 35.º e 36.º do NRAU, i.e., o facto de o RABC do agregado familiar do arrendatário ser inferior a cinco RMNA ou de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (cuja alegação e prova é da responsabilidade do arrendatário).
Tais circunstâncias, se aplicáveis, deverão ser invocadas pelo arrendatário, designadamente para efeitos de limitação do valor de actualização da renda. De facto, nessas situações, no que à renda diz respeito, durante o período de 5 anos, haverá um limite máximo do respectivo valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (de acordo com a avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis). Por outro lado, e no caso em que o RABC do agregado familiar do arrendatário seja inferior a cinco RMNA, durante o mesmo período e até aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social, a renda não poderá ultrapassar um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário, limite esse que será de 17% ou 10% do RABC, consoante o rendimento do agregado familiar seja inferior a EUR 1.500,00 ou a EUR 500,00 mensais. De todo o modo, se os valores aqui referidos forem inferiores ao que resultaria da aplicação do coeficiente de actualização anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado no Diário da República até 30 de Outubro de cada ano, será este o mecanismo de actualização aplicável.
Por último, assinale-se que, caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, durante o referido período de 5 anos o valor actualizado da renda corresponde ao valor da primeira renda (a qual será devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação com o respectivo valor).
Pergunta
Gostaria que me esclarecessem se uma renda de um espaço comercial, iniciada contratualmente a partir de Agosto de 1993, pode ser aumentada. Em caso afirmativo, gostaria que me indicassem em que condições e quais os distintos passos necessários para proceder a esse mesmo aumento.
Resposta
O novo mecanismo de actualização de renda e transição de contratos de arrendamento antigos para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, introduzido pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, com entrada em vigor a 12 de Novembro de 2012, aplica-se, efectivamente, aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigo do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro (ou seja, celebrados antes de 5 de Outubro de 1995).
Tal mecanismo depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, devendo ainda indicar o valor do locado, avaliado nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e disponibilizar cópia da caderneta predial urbana.
Por seu turno e após recepção da referida comunicação, o arrendatário terá um prazo de 30 dias para responder ao senhorio, podendo (i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo propondo um novo valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou (iv) denunciar o contrato de arrendamento.
A falta de reposta do arrendatário valerá como aceitação da renda, bem como do tipo e duração de contrato propostos pelo senhorio, sendo que no silêncio ou na falta de acordo das partes quanto ao tipo ou duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
No caso de o arrendatário se opor ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da reposta do arrendatário, deverá comunicar ao arrendatário se aceita ou não a contra proposta apresentada, podendo, caso não aceite (i) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário (esta indemnização será agravada para o dobro ou em 50%, se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente) ou (ii) actualizar a renda com o limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI, considerando-se o arrendamento como tendo sido celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
Por outro lado, e sendo caso disso, o arrendatário pode invocar (juntando anualmente documento que o comprove), que no local arrendado existe:
(i) estabelecimento comercial aberto ao público com a natureza de microentidade, i.e., empresa que não ultrapasse, à data do balanço, 2 dos seguintes limites: (a) Total do balanço: € 500 000; (b) Volume de negócios líquido: € 500 000; (c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco,
(ii) sede de associação privada sem fins lucrativos dedicada à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal; ou
(iii) casa fruída por república de estudantes.
Em qualquer destes casos, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção pelo senhorio, da resposta do arrendatário. Por outro lado, durante o período de 5 anos, o valor da renda terá como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado, de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI (salvo se tal valor for inferior ao que resultaria da aplicação do coeficiente de actualização anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado no Diário da República até 30 de Outubro de cada ano, caso em será este o mecanismo de actualização aplicável).
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