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Avaliações de imóveis lançam suspeitas
Há quem pense que os avaliadores de imóveis são profissionais invisíveis, porque quase nunca são vistos em acção. Mas quando chegam às Finanças, muito proprietários sabem que os seus imóveis já foram avaliados por peritos.Tem quase um século de vida e localiza-se em Alcântara, Lisboa. Como muitos outros edifícios centenários, este não foge a um padrão comum da capital portuguesa. Com rendas antigas e a passagem de diversos proprietários, a degradação foi-se instalando. Quando, em 2009, a jovem Madalena Nascimento, de 23 anos, recebeu o imóvel de herança ficou feliz e fez um projecto de reabilitação com um amigo arquitecto.
Mas, pouco tempo depois, este sonho transformou-se num pesadelo. As despesas fiscais e de manutenção inerentes ao imóvel tornaram-se incomportáveis, segundo relata a própria. Na altura que fez a transmissão do prédio para o seu nome, preencheu o modelo I do Imposto Municipal de Imóveis (IMI), descrevendo o imóvel, permilagens, áreas, elementos de qualidade e de conforto, com anexo de plantas de localização. Sendo um prédio com quase 100 anos, que nunca foi alvo de obras, não teve nada a declarar de elementos de qualidade.
A surpresa chegou, este ano, quando a jovem se deslocou às Finanças para fazer nova reavaliação e se deparou com uma situação caricata. Numa das fracções estava descrito que tinha piscina colectiva, garagem colectiva, sistema central de climatização, outros equipamentos de lazer e localização em condomínio fechado. «No modelo I, realizado em 2008, não se fez referência a nenhum destes elementos, pois eles não existem», refere Madalena, dando ainda nota de que chove dentro do prédio e de algumas fracções, as escadas estão a cair, há muitas infiltrações, os pavimentos têm buracos, as canalizações são antigas, não há luz na escada, as casas-de-banho foram construídas posteriormente, e grande parte das fracções já está até devoluta, porque não há condições de habitabilidade.
Madalena diz que se sentiu enganada, uma vez que andou a pagar um IMI que não correspondia à realidade. Além do erro cometido, afirma que o mais estranho é não saber como e quem fez a reavaliação. «Nunca vi um perito a entrar no meu prédio para fazer avaliação, nem nunca me foi pedida qualquer ida», salienta.
Este caso será semelhante a tantos outros que estão a acontecer pelo país e serão muitos a questionar: quem, como e quando se faz a avaliação? Com o novo regime do IMI é necessária uma nova avaliação dos imóveis em Portugal. E o Governo, para cumprir o memorando da troika, pede aceleração nas avaliações. Mas a que custo?
Muitos peritos com pouca formação para avaliar
Ramiro Gomes, presidente da Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários, garante que há muita coisa errada e que o problema é complexo. Admite mesmo que muitos peritos têm pouca, ou nenhuma, formação para avaliar. E diz que este é um problema que vem do passado. «As avaliações eram mal feitas, as instituições favoreciam-nas e depois caiu-se num facilitismo, por causa dos incentivos ao crédito de habitação. Agora com a reavaliação vai existir muita injustiça», adianta. Ramiro Gomes afirma, porém, que não gosta só de se lamentar, sabe que o mal já está feito, afirmando que agora «o importante é apostar na qualidade do futuro».
O responsável reconhece, ainda, que o trabalho do avaliador não é fácil. Por vezes, quando vão fazer uma avaliação, muitos técnicos não levam todos os dados, porque as Finanças, os proprietários e os próprios bancos não os fornecem. Muito se tem falado sobre a exclusiva utilização do Google Earth nas avaliações, mas segundo Ramiro Gomes esta é uma ferramenta que ajuda, mas nunca poderá ser a única.
Para este processo de avaliações, o Estado também recorreu às Ordens dos Arquitectos (OA) e dos Engenheiros (OE). De acordo com o Pelouro Profissão do Conselho Directivo Nacional da Ordem dos Arquitectos, contactado pelo SOL, tanto a OA como a OE procuraram sensibilizar o Governo para a necessidade de correcção de alguns aspectos do processo em curso para a Avaliação Geral dos Prédios Urbanos, promovida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, muito em particular a urgente revisão da respectiva tabela de remuneração dos peritos avaliadores.
Avaliações mal feitas podem prejudicar o mercado
Dada a relatada posição irredutível manifestada pelo secretário de Estado dos Assuntos Fiscais a este respeito, as Ordens afirmam que a prevista depreciação em 67% para a remuneração dos peritos envolvidos é tão desadequada, face ao trabalho e à responsabilidade pedida, quanto lesiva para a dignidade profissional dos mesmos – os valores variam entre 91 cêntimos e 5,5 euros por casa.
«Esta situação é grave», na opinião da AO, porque põe em causa a celeridade das avaliações nos prazos estabelecidos pelo Governo e a garantia de exigência, rigor e qualidade neste processo.
Também Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), admite que existem erros nos processos de avaliação dos imóveis, mas não coloca em causa o rigor de um processo que é levado a cabo pelo Estado.
«Penso que, se estes erros forem identificados e devidamente denunciados, o Estado irá corrigi-los», esclarece. O responsável assegura mesmo que se a avaliação de um imóvel não for feita adequadamente está a prejudicar o mercado imobiliário, pois estará a ser atribuído um valor incorrecto ao património nacional.
Apesar de toda a polémica, o responsável diz não ter dúvidas de que a avaliação de imóveis «é necessária». E aconselha todas as pessoas que se apercebam de situações incorrectas, ou que discordem da avaliação levada a cabo, a apresentar uma reclamação, contestando a avaliação feita. «O prazo para apresentar uma reclamação é, porém, muito curto, e grande parte das pessoas não vai a tempo. Seria importante que este prazo para reclamação fosse eliminado, permitindo que as pessoas possam reclamar sempre que identificarem erros na avaliação do seu imóvel», defende Luís Lima.
Fonte: SOL