O Condominio

Constituição

"Vou habitar um prédio novo e gostaria de organizar o condomínio. O que é necessário?"

Nos prédios novos, é preciso tratar de muita papelada para que a administração comece a funcionar em pleno.

Antes de constituir o condomínio, faça uma vistoria ao prédio, para ver se todas as obras estão concluídas: acabamentos no interior e exterior do edifício, arruamentos e passeios, etc. Veja também se os equipamentos do prédio estão em bom estado e funcionam (elevadores e sistema de remoção de lixos, entre outros).

Para constituir o condomínio, tem de pedir ao construtor ou ao agente imobiliário alguns documentos: ficha técnica da habitação, título constitutivo, licença camarária, projecto do imóvel ou loteamento, regulamento (se existir e não estiver integrado no título constitutivo), contratos de carácter duradouro, como o de manutenção do elevador, orçamento e relatório e contas e licença de funcionamento do elevador.

Para gerir bem o dinheiro dos moradores, convém abrir duas contas em nome do condomínio. Uma, à ordem, para pagar as despesas correntes (electricidade, água, limpeza, etc.). Outra, de poupança, para depositar o fundo comum de reserva (poupança-condomínio, por exemplo)

Assembleia de condóminos

"Não pude estar presente na reunião de condóminos onde foi decidida a possibilidade de alguns moradores fecharem as varandas, transformando-as em marquises. Ainda vou a tempo de contrariar esta deliberação da assembleia?"

Todos os anos, logo na primeira quinzena de Janeiro, o administrador deve convocar os condóminos para uma assembleia. Em causa, está a aprovação das contas do ano anterior e do orçamento para o seguinte. Mas outros assuntos são também possíveis. Acontece que, algum tempo depois destas reuniões, por vezes, há condóminos que não estiveram presentes e que pretendem alterar as decisões. Em certos casos, a lei confere-lhes essa possibilidade; noutros, não.

Nem tudo está perdido
Mesmo que as decisões exijam unanimidade, é possível aprová-las se comparecerem, pelo menos, os representantes de dois terços do prédio. Ou seja, oito condóminos, se o prédio tiver 12 fracções.

Mas quem faltou ainda vai a tempo de agir. Estas decisões têm de ser comunicadas a todos os condóminos no prazo de 30 dias a contar da sua aprovação e registo no livro de actas. Os que não estiveram presentes têm 90 dias para comunicar por escrito (de preferência, através de carta registada, com aviso de recepção) se as aceitam ou não. Rejeitando-as, ficam sem efeito, dado que exigiam unanimidade. Quem não responder no prazo presume-se que concorda.

Mesmo que falte algum condómino, as decisões que não exigem unanimidade podem ser aprovadas sem problemas. Basta que seja respeitado o quórum (ver quadro). Não havendo quórum, em segunda convocatória, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor do imóvel.

Fazer respeitar as regras
Se for tomada uma decisão contrária ao regulamento ou à lei, tanto os ausentes, como os presentes que votaram contra, podem alterá-la. No prazo de 10 dias, devem pedir ao administrador que convoque uma assembleia extraordinária. Os presentes contam o prazo a partir da decisão e os ausentes da data em que a deliberação lhes é comunicada.

Na nova reunião, é possível anular a decisão. Em alternativa ou em simultâneo, os interessados podem expor o caso a um centro de arbitragem, tendo 30 dias para o efeito. Mas, como estes centros são caros (os custos podem chegar aos € 1500), devem ser ponderados para questões que envolvam montantes elevados (por exemplo, obras).

Se nada disto resultar, os condóminos que não tenham aprovado a decisão ainda podem propor uma acção em tribunal ou num julgado de paz, nos 20 dias posteriores à assembleia extraordinária. Caso esta não tenha ocorrido, o prazo passa a ser de 60 dias a contar da decisão.

Passar uma procuração
Quando um condómino sabe que não pode assistir a uma assembleia, e sobretudo se estiverem em causa decisões importantes, o ideal é nomear um procurador que o represente. Para o efeito, deverá redigir uma procuração e especificar o sentido do voto para cada assunto. A divulgação da ordem de trabalhos antes da reunião permite-lhe saber quais as matérias a discutir.

Uma procuração é a forma legalmente reconhecida de o condómino se fazer representar nas assembleias em que não possa estar presente. É de grande utilidade, tanto para o interessado, como para os outros condóminos, pois permite viabilizar tomadas de decisão que, de outra forma, se poderiam arrastar durante bastante tempo.

Existem dois modelos de procuração possíveis: um duradouro, para situações em que o condómino, por ausência permanente ou outro tipo de impedimento, concede a alguém a capacidade de o representar em todas as reuniões; e outro adequado para uma só reunião da assembleia (ver nos Documentos adicionais).

Seguro multirriscos

“O meu lugar de garagem fica por baixo de um corredor descoberto de acesso às lojas (parte comum). Quando chove, a água da infiltração cai sobre o meu carro. Como vem misturada com cimento, já estragou a pintura do veículo. O condomínio tem um seguro multirriscos, mas uma das cláusulas diz que não paga ‘danos por água, sempre que sejam infiltrações em paredes e tectos'. Então, quem paga o arranjo?”

Se a administração do prédio contratou um seguro multirriscos-condomínio será este, em princípio, a pagar os danos causados aos seus bens. A maioria destes seguros exclui, de facto, os danos por água que resultem infiltrações, mas só nas paredes e tectos do edifício. Só que, neste caso, o que está em causa não é o arranjo das paredes e do tecto: os estragos foram causados no seu próprio carro, situação que está abrangida pela cobertura de responsabilidade civil, que paga danos a terceiros. Assim, deverá confirmar se o seguro tem essa cobertura. Em caso afirmativo, active-a e peça a indemnização à seguradora.

Se a administração não tiver contratado o seguro ou este não tivesse a cobertura de responsabilidade civil, terá de ser o próprio condomínio a responsabilizar-se pelos prejuízos (ao leitor caberá pagar também uma quota-parte). Para isso, o condomínio pode recorrer ao saldo de uma conta a prazo ou, caso não tenham saldo suficiente, pedir aos moradores uma entrega extraordinária de dinheiro.

“Foi aprovada a contratação de um seguro de incêndio para as partes comuns do condomínio. O meu seguro não cobre já essas partes (escadas, entrada)? Tenho de pagar mais este?”

Todos os condóminos são obrigados a contratar um seguro de incêndio para a sua casa, embora possam optar por um multirriscos-habitação, que garante uma cobertura mais abrangente por pouco mais dinheiro. Ambos cobrem as partes comuns do edifício e, à partida, não há motivo para contratar um seguro específico para essas partes. Mas a experiência demonstra que, na prática, esta questão não é tão simples. Regra geral, cada condómino tem a sua seguradora, o que significa que, quando é preciso resolver um problema, há que aguardar pela disponibilidade de todas as companhias envolvidas. Isto partindo do princípio que se consegue contactar todos os condóminos em tempo útil. Além disso, há que contar com a possibilidade de alguns proprietários não terem seguro ou contratarem apenas o obrigatório de incêndio, que pode não cobrir outro tipo de acidentes.

É preferível contratar um seguro multirriscos-condomínio. Este tem a vantagem de abranger simultaneamente todas as partes comuns e cada uma das fracções autónomas do condomínio, revelando-se até mais barato do que um seguro individual. E se nem todos os condóminos estiverem dispostos a trocar os seus seguros por um seguro a todo o condomínio? Então, talvez se possa considerar a hipótese de um seguro específico para as partes comuns. Mas só em último caso, porque estes nem sempre garantem uma resolução mais eficaz dos problemas. Na verdade, se os condóminos já tiverem um seguro multirriscos-habitação anterior, este vai ser o primeiro a ser chamado para suportar os prejuízos… e volta a colocar-se o problema da existência de várias seguradoras. Só depois de esgotado o capital do seguro individual é que se recorre ao seguro das partes comuns. Contornar este obstáculo não é tarefa fácil. O melhor é recorrer a um mediador de seguros para tentar negociar com a sua seguradora uma cláusula no contrato a dizer que, em situações deste género, o seguro das partes comuns deve ser accionado em primeiro lugar.

Fundo comum de reserva

"O condomínio do meu prédio tem nove apartamentos e 48 garagens, todas fracções autónomas. Por isso, decidimos fazer dois orçamentos diferentes: um para as casas e outro para as garagens. Como se calcula o fundo comum de reserva?”

O fundo comum de reserva assegura que obras de conservação importantes do prédio, como pintura, arranjos exteriores, etc., não ficam por fazer por falta de dinheiro. O fundo é sustentado por uma percentagem das quotas pagas por cada condómino (no mínimo, 10%), as quais são geralmente calculadas com base no valor relativo de cada fracção (casa e garagem). Um exemplo: se o seu prédio gastar 400 euros de despesas por mês em despesas de água, luz e limpeza, por exemplo, e a sua casa representa 8% do total do prédio e a garagem outros 3%, paga uma quota mensal de 44 euros (400 ´ 8% + 850 ´ 3% ). Sobre este “bolo” mensal aplica-se uma percentagem de 10%, que se destina ao fundo comum de reserva, ou seja, 4,40 euros.

Nos edifícios antigos e degradados, que em princípio precisam de mais obras, é conveniente ponderar o aumento da percentagem destinada ao fundo.

Reembolsar quotas

“Um dos meus vizinhos vendeu o apartamento e pediu a devolução das quotas que já tinha pago, relativas aos meses que não vai estar cá. Tem de ser reembolsado?”

Em princípio, sim. As quotas servem para pagar as despesas relacionadas com as partes comuns do prédio. Assim, se um morador vende a sua casa e, como tal, a sua fracção das partes comuns, não faz sentido que tenha de pagar por algo que não lhe pertence e do qual já não vai usufruir. Nestes casos, tem direito a ser reembolsado pela administração.

Mas pode acontecer outra coisa: as quotas podem destinar-se a pagar obras acordadas pelos condóminos, entre os quais, o que vende a casa, e pagas antecipadamente. Neste caso, o seu vizinho não poderia pedir o reembolso dos valores já pagos, pois as obras fazem parte do imóvel. Mais: teria de pagar as eventuais prestações em falta. Poderia, isso sim, incluir o valor das prestações no preço da casa, até porque esta já estaria mais valorizada com as obras.

Barulho

"A vizinha que vive por baixo de mim tem o hábito de fazer barulho a aspirar e arrastar móveis depois das 22 horas. O meu filho, de dois anos e meio, acorda todas as noites em sobressalto. O que devo fazer?"

Os chamados "direitos de personalidade" impedem que um morador perturbe, de forma sistemática, a tranquilidade e bem-estar dos restantes condóminos. De qualquer forma, a lei prevê que entre as 23 horas e as 7 horas da manhã do dia seguinte deve evitar-se fazer barulho. Nestes casos, o melhor é tentar a via do diálogo com a sua vizinha que aspira e arrasta móveis todos os dias. Se não der resultado, terá de recorrer aos tribunais. Nestes casos, os julgados de paz também são uma alternativa.

Caso o barulho resultasse de obras, a resposta seria diferente. Estas são consideradas actividades temporárias ruidosas, só podem ser feitas nos dias úteis, entre as 8 e as 20 horas. Como tal, durante os trabalhos, o responsável deve afixar em local bem visível a duração prevista, bem como a altura do dia em que prevê maior intensidade de ruído. Se a situação for urgente, como desentupir um cano, não tem de obedecer a estes requisitos. Nestes casos, o mais sensato é tentar chegar a acordo com o vizinho barulhento. Se a conversa não chegar a bom termo, pode apresentar queixa na polícia. Caso o ruído continue, pode fazer queixa na Inspecção-Geral do Ambiente (ver Links úteis), direcção regional do ambiente ou câmara municipal.

Os infractores estão sujeitos a pagar uma coima que oscila entre os 500 e os 45 mil euros. Caso se trate de empresas (um café, fábrica, discoteca, etc.), a infracção pode dar direito a perda de máquinas, suspensão de licenças e alvarás ou interdição de exercício da actividade.

Contrato do jardineiro

“Na assembleia de condóminos decidimos contratar um jardineiro para tratar dos canteiros do prédio. Que tipo de contrato lhe devemos fazer?”

Depende do tipo de serviço que vai fazer e da sua relação com o condomínio.

* Se o jardineiro trabalhar sob as ordens da administração do condomínio e num horário por esta estabelecido, deve fazer um contrato de trabalho. Neste caso, cabe à administração fornecer todos os materiais necessários à sua actividade, como água, fertilizantes, luvas, etc. Além disso, tem de inscrever o trabalhador na Segurança Social e fazer os devidos descontos, e contratar um seguro de acidentes de trabalho. O empregado tem direito a 22 dias úteis de férias, a subsídio de férias e de Natal.

* Se o empregado trabalhar “por sua conta e risco”, ou seja, sem orientação do condomínio, segundo a sua metodologia e no horário que mais lhe convém (embora também possa fazê-lo em horas acordadas com a administração), convém fazer um contrato de prestação de serviços. Regra geral, os materiais e instrumentos de trabalho são de quem presta o serviço, neste caso, o jardineiro. A administração só terá de pagar o trabalho prestado, de acordo com os montantes acordados. Todas as restantes obrigações, como seguro de acidentes de trabalho e contribuições para a Segurança Social, ficam a cargo do trabalhador ou da empresa que fornece o serviço. Cabe a estes passar um recibo dos montantes recebidos.

Segurança e estética do edifício

“Tenho uma varanda que não utilizo e que gostaria de transformar numa marquise. Comuniquei a minha intenção à assembleia de condóminos, mas os meus vizinhos não concordam. Serei obrigado a desistir?”

Todas as obras que possam alterar a linha arquitectónica e o arranjo estético do exterior do edifício só podem ser realizadas com o consentimento dos outros condóminos. Na verdade, estas alterações não são completamente proibidas, mas caso se considere que prejudicam a uniformidade ou a harmonia do prédio, não deverão ser feitas.

As únicas obras proibidas à partida são as que põem em risco a integridade física do edifício. Neste caso, a construção de uma marquise não parece trazer problemas de segurança. Contudo, partindo do princípio de que não existe mais nenhuma marquise no prédio, é compreensível que os restantes condóminos se oponham à ideia. Assim, antes de pôr mãos à obra, convém convocar uma reunião para pedir a autorização da assembleia de condóminos. Depois de apresentadas as características da obra, proceder-se-á à votação. Com a aprovação de uma maioria representativa de dois terços do valor do prédio, tem "luz verde" para avançar.

Depois, falta-lhe apenas a respectiva licença camarária. Mas se as obras de inovação exigem aquela maioria, o mesmo não é válido para as obras de reparação de danos e de conservação do edifício. Com efeito, se algum dos condóminos se recusar, por exemplo, a pagar a pintura da fachada, os restantes podem obrigá-lo a modificar a sua atitude.

Bons costumes

“Um dos vizinhos do meu prédio tem por hábito arrendar quartos da sua casa a terceiros para noites ocasionais. No condomínio, não estamos de acordo com esta prática. Podemos impedi-lo?”

À partida, os condóminos devem ter o cuidado de não praticar actividades que possam ofender a moral e os bons costumes dos vizinhos. O problema é que, aquilo que uma pessoa entende por uma conduta correcta, pode não ser interpretado da mesma maneira por outra pessoa. Naturalmente, os mais conservadores podem condenar certos comportamentos que são bem aceites pelas mentes mais liberais. Em situações que possam levantar dúvidas, como é este caso, o proprietário do imóvel deveria ter consultado os outros condóminos. Caso estes se sentissem incomodados, teriam o direito de se opor. No entanto, para que o proprietário acatasse esta decisão, provavelmente, teriam de recorrer aos tribunais ou aos julgados de paz.

Como não foram consultados previamente, os restantes membros do condomínio podem mostrar o seu desagrado e exigir o fim de tais práticas. Mas o mais provável é que isto seja o início de uma guerra com o proprietário. Se não se chegar a um acordo, a solução é deixar a decisão nas mãos dos tribunais ou, sempre que possível, dos julgados de paz.

Fracções

“Sou médico e tenho dois apartamentos no mesmo prédio, um dos quais utilizo como habitação. Como o outro está desocupado, estou a pensar instalar lá o meu consultório. Mas parece que isso obriga a fazer alterações na documentação do condomínio...”

Tudo dependerá do que tiver sido definido no título constitutivo do condomínio. Quando este é criado, o referido documento indica, normalmente, a utilização que será dada a cada fracção. E, na verdade, se o apartamento em questão foi destinado à habitação, o seu proprietário não pode convertê-lo de um momento para o outro num consultório, sem dar satisfações a ninguém. Para que o possa fazer, tem de obter a aprovação de todos os condóminos. Se nenhum deles se mostrar incomodado com a constante entrada e saída de doentes no prédio, então, é possível alterar o conteúdo do título constitutivo, atribuindo uma nova utilização ao imóvel.

Para ser válida, esta alteração deverá ser feita em escritura pública, com a assinatura dos condóminos ou do administrador. Se o título constitutivo não especificar o fim a dar às fracções do condomínio, a questão torna-se mais simples, mas não dispensa a opinião dos restantes proprietários. Basta que, em assembleia de condóminos, uma maioria de dois terços do valor total do prédio aprove a alteração. Em alguns casos, pode ainda ser necessário obter uma nova licença de utilização por parte da câmara municipal. Verifique sempre se a licença camarária atribui à sua fracção a finalidade que lhe quer dar.

Actos proibidos

"Mudei de casa há pouco tempo e já tive desentendimentos com a vizinha de baixo. Na primeira vez que convidei amigos para jantar, bateu-me à porta, queixando-se do barulho, e disse-me que, segundo as normas do condomínio, não se podiam fazer festas. Tenho de aceitar essa regra?"

Embora possa existir um regulamento que proíba determinados tipos de comportamentos ou actividades em cada condomínio, há que ter alguma ponderação para não condicionar exageradamente a vida de quem lá reside. Além disso, não é possível vedar qualquer comportamento aos condóminos no interior das suas fracções. Este é um caso exemplar: é natural que se fixem regras para a realização de festas, pois nem todos os vizinhos estão dispostos a ser "convidados" à força...

Compreende-se que cada condómino deva avisar os restantes de que vai dar uma festa e ter o cuidado de evitar ruídos incómodos. Porém, não é razoável que o proíbam de dar uma festa. Sempre que entrar para um condomínio já organizado, informe-se de todas as interdições. Se não concordar com alguma (como a proibição das festas ou a existência de animais de estimação, por exemplo), pode propor a sua alteração, o que nem sempre será uma tarefa fácil.

Caso essa proibição tenha sido imposta no título constitutivo, este só poderá ser modificado por escritura pública, com a aprovação e a assinatura de todos os condóminos. Mas se tiver resultado de uma simples deliberação da assembleia, basta pedir ao administrador que convoque nova reunião e opor-se à norma. Assim, esta deixará de poder ser aplicada.

Além do que estiver regulamentado, existem actos proibidos por lei. Por exemplo, emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor, ruídos ou quaisquer trepidações que possam prejudicar os vizinhos. Por isso, se a sua potente aparelhagem sonora costuma ser o "despertador" de todo o edifício, não se admire se, um dia, um dos vizinhos lhe bater à porta acompanhado de um agente da autoridade...

A lei também impede que se mantenham obras, instalações ou depósitos de substâncias perigosas e corrosivas, que possam ter efeitos nocivos sobre os outros prédios. Imagine que o seu vizinho pintor utiliza a garagem como um armazém de tintas e diluentes inflamáveis. Se considerar que esse depósito representa uma ameaça à sua segurança, tem o direito de exigir-lhe que retire aquelas substâncias da garagem.

Em casos idênticos, se os seus vizinhos insistirem num comportamento abusivo, comece por recorrer às autoridades policiais. A câmara municipal e a Inspecção-Geral do Ambiente também são alternativas, sobretudo nos casos de ruído e de actividades que ponham em causa a sua segurança (ver Links úteis). Em último caso, pode recorrer aos julgados de paz e aos tribunais.

Partes comuns

“A administração do meu prédio quer instalar a antena de uma operadora de telefone móvel no terraço. Esta decisão tem de ser aprovada por todos os moradores ou basta uma maioria de 75%?”

“As rendas obtidas pelo condomínio com a cedência de uma zona comum para instalação de antenas de telecomunicações está ou não isento de IRS?”

O telhado do prédio é uma parte comum. Por isso, a decisão de instalar ou não a antena de uma operadora de telemóveis no terraço tem de ser unânime. Ou seja, quando a proposta é votada na assembleia de condóminos, todos os moradores têm de estar de acordo com a instalação. Não pode haver abstenções. O mesmo pode dizer-se sobre o arrendamento de outros espaços comuns, como a chamada “casa da porteira”.

Os rendimentos que resultarem deste arrendamento têm de ser declarados pelos condóminos para efeitos de IRS. Isso pode ser feito de duas formas:

* o valor das rendas é distribuído por todos, tendo em conta a fracção de que cada um é proprietário. Neste caso, todos os condóminos terão de se assumir como senhorios e incluir a sua identificação no contrato de arrendamento;

* outra solução é o condomínio assumir-se como senhorio, equiparado a pessoa colectiva, receber as rendas e integrá-las no seu património. Esta é a situação mais comum, pois os condóminos usam o dinheiro das rendas para diminuir o valor das quotas.

Em qualquer dos casos, os condóminos são sempre considerados titulares de rendimentos prediais (categoria F). Por isso, têm de inscrevê-los na declaração anual de rendimentos, na proporção do valor das suas fracções. Em contrapartida, podem deduzir as despesas de manutenção e conservação do local arrendado, como obras, limpeza, pinturas exteriores e interiores, prémios de seguros, etc.

Compete ao administrador entregar a cada condómino um documento que indique a sua quota-parte da renda e do imposto retido na fonte, bem como as despesas que pode deduzir no IRS.

“Um dos vizinhos do rés-do-chão recusa-se a pagar a limpeza da escada nos andares superiores porque diz não a usar. Tem algum fundamento?”

À partida, por se tratar de uma parte comum do edifício, propriedade de todos os condóminos, o seu vizinho não se pode escusar a esta despesa. Se as escadas podem ser usadas por todos, então, todos devem pagar. A divisão dos gastos é tão justa como no pagamento da conta da luz das escadas, da água para lavar o chão ou de eventuais reparações, só para dar alguns exemplos. Mas existem excepções. Imagine que existia um lanço de escadas para o terraço a que só se podia aceder a partir da casa de um dos vizinhos. Neste caso, nenhum outro condómino teria de pagar as despesas relativas a essas escadas, por só poderem ser utilizadas pelo dono da casa que lhes dá acesso. Outro caso emblemático é o dos elevadores. Quem mora no rés-do-chão não pode recusar-se a participar nos custos de manutenção, desde que possa aceder a espaços por ele servidos (nem que seja para subir à arrecadação uma vez por ano…).

Cada condomínio pode definir um esquema de pagamento, desde que fundamentado. Embora as despesas comuns sejam habitualmente pagas em proporção do valor das fracções (quem tem uma fracção com maior permilagem deve pagar mais), nada impede que todos paguem o mesmo ou que se faça outro tipo de divisão. Contudo, qualquer que seja a fórmula encontrada, só será válida se for aprovada por uma maioria representativa de dois terços em termos do total do edifício e sem oposição na assembleia de condóminos.

“Já há alguns meses que o vizinho do último andar usa o terraço, que é propriedade de todos, para arrumar as bicicletas dos filhos. Como se tal não bastasse, também deixou umas cadeiras velhas no corredor, que dificultam o acesso ao dito terraço!”

A atitude deste condómino é claramente abusiva. Na verdade, ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem apenas suas. Se algum dos seus vizinhos tem dificuldade em compreender que o que é de todos não pode ser usado a seu bel-prazer, explique-lhe que espaços como a entrada, escadas, corredores, telhado ou terraço não devem servir de arrecadação para os seus meios de transporte, para os móveis que já não usa ou outro objecto pessoal.

Toda a estrutura do prédio (desde o solo aos pilares), as instalações gerais de água, gás e electricidade, bem como os pátios, jardins, elevadores e até as garagens são partes comuns. Como tal, não podem ser modificados sem a autorização expressa e unânime da assembleia de condóminos. Só não será assim se, no título constitutivo, estas tiverem afectas a uma determinada fracção (por exemplo, terraço no último andar, ao qual se tem acesso apenas por um dos apartamentos).

Imagine que um dos seus vizinhos decidia colocar uma cancela num patamar da escada, para delimitar o acesso à sua casa. Só o poderia fazer se tivesse comunicado a sua intenção à assembleia de condóminos, e se todos votassem a favor. Se o fizesse sem o consentimento dos outros proprietários, estes tinham todo o direito de se opor à utilização abusiva do espaço comum, exigindo que a cancela fosse retirada.

Apresentar queixa

Sempre que um condómino ultrapassar os limites, o administrador deve tomar a iniciativa de falar com ele, de preferência, por carta registada com aviso de recepção. Mas se este insistir na infracção, qualquer condómino pode denunciar a situação.

Em caso de obras abusivas ou na falta delas, as câmaras são uma primeira solução. Já nos casos de ruídos ou emissão de fumos e cheiros, comece por contactar a polícia e só depois recorrer às câmaras, à Inspecção-Geral do Ambiente ou às respectivas direcções regionais. Se a actuação destas entidades não for produtiva, ou se sofreu danos materiais ou pessoais e quer ser indemnizado, o melhor é colocar uma acção em tribunal ou num julgado de paz contra o vizinho irresponsável.

Como prevenir continua a ser o melhor remédio, o condomínio deve tentar criar regras que protejam os interesses de todos. Após um conflito, os condóminos podem incluir, no regulamento, normas que proíbam comportamentos semelhantes aos que estiveram na origem do desentendimento. Caso não exista um regulamento oficial, essas regras podem ser simplesmente aprovadas numa assembleia de condóminos, desde que ninguém manifeste a sua oposição.

Uma forma de tentar resolver mais eficazmente os conflitos é criar um compromisso arbitral no regulamento, ou seja, estabelecer a regra de que os litígios serão sempre submetidos a um tribunal arbitral. Infelizmente, os centros de arbitragem que podem interferir nestes casos cobram honorários elevados, pelo que poderá ser mais barato recorrer a um advogado para encaminhar o processo de arbitragem.


in Deco Proteste

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seguro partes comuns

é possivel fazer um seguro so para as partes comuns? todos os condominos tem um seguro proprio da sua fracção. tinha se um em conjunto , mas como houve problemas quanto a cada parte a pagar desistiu-se desse seguro e cada um fez o seu.... mas assim as partes comuns ficaram sem seguro..
o q se pode fazer?

Boas anaoliv24.
As partes comuns estão salvaguardadas na apólice do imóvel.
A apólice individual pode é não ter tantas coberturas como na apólice de condomínio, asssim como individualmente sai mais cara.
Há sempre coberturas complementares que se podem incluir na apólice de multiriscos do imóvel.
A cobertura base varia de companhia para companhia, assim como as franquias (valor a pagar pelo segurado em caso de sinistro), pelo que deves ler com cuidado as coberturas que existem na tua apólice.

Um abraço

Boa tarde a todos
Gostaria de esclarecer uma duvida referente ao valor do fundo comum de reserva:
O valor a pagar (o tal minimo de 10% sobre o valor de condominio pago anualmente) é retirado mensalmente da propria mensalidade do condominio ou é um valor pago à parte?
isto porque vivia num condominio em que pagava um valor mensal (achado atraves de permilagem) e a esse valor a propria administração retirava a parte correpondente para o fundo comum de reserva;
agora vou viver para outro condominio e querem que eu pague o valor mensal(também achado atraves de permilagem) e os 10% referentes ao fundo comum de reserva à parte, ou seja, pago mensalmente determinado valor e 1 vez por ano o valor para o fundo comum de reserva. Podem fazer isso?